วัตถุประสงค์ VS มูลค่าที่ประเมิน  
 
 
อ.วสันต์ คงจันทร์
กรรมการและเลขานุการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
 
                        การใช้ประโยชน์ทางด้านการประเมินค่าทรัพย์สินปัจจุบันมีมากมายหลายวัตถุประสงค์ ไม่ว่าจะเป็นวัตถุประสงค์เพื่อการซื้อ-ขาย เพื่อการการลงทุน เพื่อการร่วมทุน เพื่อการจำนอง จำนำ การเช่า เพื่อการเวนคืน คิดภาษี การแบ่งมรดก หรือในปัจจุบันหนี้ NPLs ทั้งหลายที่ใช้ในการตั้งสำรอง การโอนชำระหนี้ การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ เป็นต้น

        ข้อสงสัยประการหนึ่ง ที่สำคัญในการประเมินค่าทรัพย์สิน คือว่า ถ้าประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกันแล้ว จะทำให้มูลค่าตลาดที่ประเมินได้ (Market Value) แตกต่างไปด้วยหรือไม่ หรือ ขึ้นอยู่กับว่าประเมินให้ใคร ด้วยหรือไม่ เช่น ประเมินที่ดินแปลงเดียวกัน แต่ประเมินให้คนซื้อ กับคนขาย มูลค่าที่ประเมินได้จะแตกต่างหรือไม่ ถ้าประเมินให้คนซื้อก็ต่ำ ๆ ไว้ ถ้าประเมินให้คนขายเอาสูง ๆ ได้ หรือถ้าประเมินจำนองแบงก์ แล้วต้องประเมินต่ำ ๆ อย่างนี้ถูกต้องตามหลักการประเมินหรือไม่ ทำได้หรือไม่

        แต่ก่อนที่จะถึงตรงนั้น ผมขอเรียนถึงความหมายของคำ 2 คำ ที่โดยคนทั่วไปแล้ว มักจะเข้าใจผิด หรือใช้ผิดความหมาย คือ คำว่า "มูลค่าตลาด (Market Value)" กับ "ราคาตลาด (Market Price)" โดยในการประเมินค่าทรัพย์สินนั้น เราเรียกมูลค่าที่ประเมินว่า มูลค่าตลาด ซึ่งมีคำจำกัดความว่า "เป็นราคาประมาณการสูงสุด ณ วันที่ประเมินค่า ซึ่งทรัพย์สินนั้นสามารถขายได้ในตลาดเสรีทั่วไป ในระยะเวลาที่พอเพียง และสมเหตุสมผลในการหาผู้ซื้อ และผู้ซื้อผู้ขายมีความรอบรู้ในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นได้อย่างเต็มที่ในสภาพที่เป็นอยู่ และโดยมีสมมุติฐานว่าราคานี้ไม่ได้มีผลกระทบจากความมิชอบ หรือสภาพพิเศษใด ๆ"

        โดยคำว่า มูลค่าตลาด จะแตกต่างกับคำว่า ราคาตลาด โดยมูลค่าตลาดเป็นมูลค่าตามความเห็นของผู้ประเมินต่อทรัพย์สินที่ประเมิน โดยการเปรียบเทียบจาก ราคาตลาด ซึ่งหมายถึง ราคาทรัพย์สินอื่นๆ ที่มีการซื้อขายหรือประกาศขายอยู่ในบริเวณนั้น หรือหมู่บ้านนั้น ซึ่งมีมากมายหลายราคา โดยการประเมินผู้ประเมินจะต้องนำราคาตลาดที่สืบหาได้ มาทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาดอีกทีหนึ่ง เช่น ถ้าราคาตลาดทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น 5 หลังในหมู่บ้านแห่งหนึ่ง มีราคาขาย 1.2 ล้าน, 1.35 ล้าน, 1.1 ล้าน, 1.05 ล้าน, 1.275 ล้าน ผู้ประเมินต้องทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาด จากราคาตลาดข้างต้น ซึ่งอาจจะได้ที่ 1.25 ล้านก็ได้ (อย่างไรก็ตาม ถ้าประเมิน 1.25 ล้านแล้ว ถึงเวลาซื้อขายจริง ๆ บ้านหลังที่ประเมินอาจขายได้ไม่เท่าที่ประเมินก็ได้ เนื่องจากในการซื้อขายจริง ๆ อาจมีเงื่อนไข ข้อจำกัด ความพอใจ ปัจจัยอื่น ๆ ทำให้แตกต่างกันได้ แต่ถ้าไม่มีอะไรเป็นพิเศษอย่างว่า มูลค่าที่ประเมินก็ควรจะใกล้เคียงกับราคาซื้อขายในทรัพย์สินเดียวกัน) ดังนั้นในการประเมินนั้น จึงเรียกว่าประเมินมูลค่า (Value) ไม่ได้ประเมินราคา (Price)

        กลับมาที่วัตถุประสงค์การประเมิน ตามหลักการแล้ว นักประเมินไม่อาจอ้างความแตกต่างของวัตถุประสงค์ในการประเมิน มาใช้ในการประเมินมูลค่าให้แตกต่างกันได้ จะบอกว่าประเมินให้คนซื้อเลยให้มูลค่าต่ำ ๆ แต่ประเมินให้คนขาย ประเมินให้สูง ๆ ……..หาได้ไม่

        แม้แต่การประเมินให้แบงก์เอง จะบอกว่าประเมินเพื่อการจำนอง เพื่อการโอนทรัพย์ชำระหนี้ ก็กดมูลค่าต่ำ ๆ ไว้ เพราะแบงก์ชอบ แต่กลับกันถ้าประเมินให้เจ้าของทรัพย์สิน ก็ให้สูง ๆ ได้ จะทำแบบนี้ไม่ได้เช่นกัน

        ตามหลักการแล้วในการประเมินถ้าประเมินทรัพย์สินเดียวกัน ไม่ว่าวัตถุประสงค์ใด หรือประเมินให้ใคร มูลค่าที่ประเมินก็ควรเป็นมูลค่าเดียวกัน อย่างไรก็ตาม อาจมีข้อยกเว้นแต่เป็นกรณีเฉพาะ ในกรณีที่วัตถุประสงค์เป็นตัวกำหนดทำให้ผู้ประเมินต้องใช้วิธีการประเมินที่แตกต่าง หรือทำให้ทรัพย์สินที่ประเมินไม่เท่ากัน ซึ่งจะทำให้มูลค่าไม่เท่ากันได้ เช่น
        การประเมินทรัพย์สินเป็น โรงแรมพร้อมที่ดินแห่งหนึ่ง แต่มีวัตถุประสงค์ต่างกัน 3 วัตถุประสงค์ คือ
        1. ประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ การซื้อขาย
        2. ประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ การจำนองแบงก์
        3. ประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ การทำประกันอัคคีภัย

        โดยการที่มีวัตถุประสงค์ในการประเมินที่แตกต่างกันข้างต้น ทำให้มูลค่าที่ประเมินได้แตกต่างกันได้แต่เป็นการแตกต่างไปตามนัยสำคัญในการใช้วิธีการประเมิน หรือ ทรัพย์สินที่ประเมินไม่เท่ากัน กล่าวคือ การประเมินเพื่อการซื้อขาย ถ้าต้องการทั้งที่ดิน-อาคาร-อุปกรณ์ในการประกอบการ รวมทั้งกิจการ ต้องเลือกวิธีการประเมินด้วย วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) แต่ถ้าประเมินเพื่อการจำนองแบงก์ ก็ใช้วิธีการนี้เช่นกัน แต่จะไม่ประเมินอุปกรณ์ เนื่องจากแบงก์โดยทั่วไปไม่ได้รับจำนองอุปกรณ์ด้วย ดังนั้นทำให้มูลค่าที่ประเมินแตกต่างกันได้ แต่ถ้าประเมินอุปกรณ์เพื่อการจำนองด้วย มูลค่าก็ต้องเท่ากัน

        ในกรณีประเมินโรงแรมหลังนี้ เพื่อการทำประกันอัคคีภัย ต้องใช้วิธีการต้นทุน (Replacement Cost Approach) ในการประเมิน เนื่องจากถ้าไฟไหม้ไป ต้องใช้เงินก่อสร้างใหม่เท่าไหร่ และประเมินเพียงแค่อาคาร ไม่รวมที่ดิน โดยอาคารเองก็อาจไม่รวมมูลค่าส่วนฐานรากก็ได้ (เนื่องจากไฟใหม้ไม่ถึง ไม่ต้องเสียเบี้ยประกันโดยไม่จำเป็นโดยเฉพาะอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูงต่าง ๆ) ซึ่งมูลค่าที่ได้ก็จะแตกต่างกัน และมากด้วย

        เพราะสาเหตุนี้ ในรายงานการประเมินโดยทั่วไป จะกำหนดการนำรายงานการประเมินไปใช้ ให้นำไปใช้ตามวัตถุประสงค์ที่กำหนดในรายงานเท่านั้น ไม่อาจนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นได้

        ดังนั้นในการประเมิน การทำความเข้าใจกับลูกค้าว่าประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ใด และจะประเมินอะไรบ้าง ขอบเขตแค่ไหน เพื่อจะเลือกใช้วิธีการที่เหมาะสมกับการใช้ และที่สำคัญจะเป็นการทำความเข้าใจกับลูกค้า ด้วยว่าจะเอารายงานการประเมินไปใช้ได้แค่ไหน เพื่อป้องกันปัญหาทั้งเรื่องความสูญเปล่าของลูกค้าเอง เพราะความไม่รู้ (ประเมินแล้วเอาไปใช้ไม่ได้) หรือเป็นการป้องกันความเสียหายของผู้ประเมินเอง (ประเมินแล้วเอาลูกค้าเอาไปใช้หลายทาง)

        โดยสรุปแล้ว ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน โดยทั่วไปมูลค่าไม่อาจแตกต่างไปตามวัตถุประสงค์ ว่าประเมินเพื่ออะไร หรือใครเป็นคนจ้าง รวมทั้งเป็นการทำความเข้าใจระหว่างลูกค้าผู้ใช้บริการ กับผู้ประเมินให้ชัดเจนเสียก่อน จะทำให้อาชีพนี้ซึ่งเป็นการบริการเชิงวิชาชีพ จะได้เจริญก้าวหน้า และยั่งยืนในบ้านเรา ไม่ก็ให้เกิดความเสียหาย ไม่ว่าแก่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง เพื่อวิชาชีพนี้สามารถดำเนินไปพร้อมกับธุรกิจต่าง ๆ อย่างถูกต้องและมั่นคง โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

 

ขอบคุณที่มา : มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

 


ตัวอย่าง ลูกค้าของเรา

  • ธนาคารกสิกรไทย
  • ธนาคารกรุงศรีอยุธยา
  • ธนาคารกรุงเทพ
  • ธนาคารกรุงไทย
  • ธนาคารไทยพาณิชย์
  • ธนาคารนครหลวงไทย
  • ธนาคาร CIMB THAI
  • ธนาคาร SME
  • TT&T
  • การไฟฟ้าแห่งประเทศไทย
  • การเคหะแห่งชาติ
  • การรถไฟแห่งประเทศไทย
  • บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย
  • บริษัทบริหารสินทรัพย์เพทาย
  • ฯลฯ