วิธีคิดเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด (SALES COMPARISON APPROACH)  

                      

                     วิธีคิดเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด (SALES COMPARISON APPROACH) เป็นวิธีที่เหมาะสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินประเภทต่างๆ ที่มีรายการซื้อขายหรือรายการเสนอซื้อเสนอขายให้ทำการเปรียบเทียบได้ เช่น หน่วยอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย และที่ดินเปล่า เป็นต้น

                 วิธีเปรียบเทียบข้อมูลตลาดยังเป็นรากฐานสำหรับการประเมินวิธีอื่นๆ เช่น การเปรียบเทียบอัตราค่าเช่าสำหรับกำหนดรายได้ในวิธีคิดจากรายได้ (INCOME APPROACH) หรือวิธีมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสด (DISCOUNTED CASH FLOW APPROACH) การเปรียบเทียบตั้งราคาขายหน่วยขายของโครงการพัฒนาในวิธี มูลค่าส่วนเหลือหลังหักทุนการพัฒนา (LAND RESIDUAL EARNINGS APPROACH) เป็นต้น

                ในการปฏิบัติงานภาคสนาม ผู้ประเมินมูลค่าจะเก็บข้อมูลรายการซื้อขายทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้จากละแวกใกล้เคียงทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าให้มากที่สุด หรือข้อมูลเสนอขาย ถ้าข้อมูลรายการซื้อขายไม่เพียงพอ และทำการสัมภาษณ์ผู้ทราบความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินในท้องที่ เช่น ผู้ใหญ่บ้าน กำนัน ผู้อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียง นายหน้า ธนาคาร สำนักงานที่ดิน เป็นต้น

                 ในการสรุปมูลค่าเบื้องต้น ผู้ประเมินจะประมวลภาพของข้อมูลที่เก็บรวบรวมได้เป็นช่วงของมูลค่าทรัพย์สินที่เป็นไปได้ โดยพิจารณาร่วมกับฐานข้อมูลรายการข้อมูลตลาดที่บริษัทฯ จัดเก็บรวบรวมไว้การสรุปมูลค่าในขั้นสุดท้าย ผู้ประเมินจะคัดเลือกรายการข้อมูลตลาดที่เปรียบเทียบได้ดีที่สุดสำหรับปรับแก้มูลค่าของข้อมูลตัวเปรียบเทียบไปสู่มูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า (ปรับแก้แต่ละองค์ประกอบของปัจจัยที่มีอิทธิพล อย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่าพร้อมกับปรับแก้มูลค่าติดตามกัน) เช่น ถ้าทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่ามีปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งด้วยกว่าข้อมูลตัวเปรียบเทียบ ผู้ประเมินมูลค่าจะปรับลดมูลค่าของข้อมูลตัวเปรียบเทียบลง หรือถ้าทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่ามีหน้ากว้างของที่ดินดีกว่าหรือมีขนาดแปลงที่ดินเล็กกว่าข้อมูลตัวเปรียบเทียบ (ซึ่งพิจารณาแล้วมีโอกาสขายได้ง่ายกว่าแปลงใหญ่) การปรับแก้มูลค่าจะเป็นปรับชดเชยมูลค่าขึ้น ซึ่งการปรับแก้ดังกล่าวนี้เป็นไปตามวิธี ADJUSTMENT GRID METHOD หรือการแปรรูปลักษณะต่างๆ ของข้อมูลเปรียบเทียบที่เลือกไว้ พร้อมทั้งบันทึกมูลค่าของข้อมูลตัวเปรียบเทียบที่เปลี่ยนแปลงไป (ซึ่งจัดให้เป็นหุ่นจำลองสำหรับการปรับแก้ลักษณะพร้อมทั้งมูลค่า) โดยมีทิศทางการแปรรูปข้อมูลตัวเปรียบเทียบจนกระทั่งได้ลักษณะใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าทุกประการ ซึ่งมูลค่าของข้อมูลตัวเปรียบเทียบที่ปรับแก้แล้วนี้จะถูกสรุปใช้เป็นมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน

ขอบคุณ ที่มา : uk-valuations.com

 


ตัวอย่าง ลูกค้าของเรา

  • ธนาคารกสิกรไทย
  • ธนาคารกรุงศรีอยุธยา
  • ธนาคารกรุงเทพ
  • ธนาคารกรุงไทย
  • ธนาคารไทยพาณิชย์
  • ธนาคารนครหลวงไทย
  • ธนาคาร CIMB THAI
  • ธนาคาร SME
  • TT&T
  • การไฟฟ้าแห่งประเทศไทย
  • การเคหะแห่งชาติ
  • การรถไฟแห่งประเทศไทย
  • บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย
  • บริษัทบริหารสินทรัพย์เพทาย
  • ฯลฯ